摘要：
业内认为，增量政策传达出中央对于“稳地产”的决心。 作为推动经济持续回升向好的重要一环，支持房地产行业平稳健康发展的相关政策频繁出台。 11月8日，在全国人大常委会办公... 业内认为，增量政策传达出中央对于“稳地产”的决心。
作为推动经济持续回升向好的重要一环，支持房地产行业平稳健康发展的相关政策频繁出台。
11月8日，在全国人大常委会办公厅举行新闻发布会上，财政部部长蓝佛安提及下一步的财政政策时明确，要持续抓好增量政策落地见效。“持续抓好增量政策落地见效。今年的增量政策力度大，对经济的拉动效应正在显现，不少政策效应明年还会持续释放。我们将加力推进相关工作，已经出台的抓好落地实施，尚未出台的尽快推动出台。”
蓝佛安明确了房地产两项重要的增量政策。其一，是支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；其二，是专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
具体来看，房地产税收主要集中在供给和需求两侧，供给侧的税源主要是房企在拿地和开发环节，需求侧则主要在交易阶段，持续阶段的税收较少。
从供给端的税收政策来看，亿翰智库调研发现，目前增值税预征税率为3%，企业实际的增值税税负率平均在1%-2%之间；在多数城市，企业所得税的计税毛利率为15%，这与企业实际的毛利率水平有较大差异；土地增值税预征率同样较高，但退税难、退税周期长，长期占用企业资金。同时，增值税、企业所得税对于预收款只有预征机制，没有汇算机制，造成多征的税款无法退回、亏损企业缴纳大量所得税。
亿翰智库认为，当前行情不佳，企业普遍认为税负压力较重，这时候正向的调整和改革有助于减轻企业负担，增加企业发展的信心，正向引导企业解决问题，推动房地产市场更快实现“止跌回稳”。
在政策的落地方面，58安居客研究院院长张波认为，目前房企的税收在拿地层面和销售阶段，拿地阶段主要是契税，这方面预计会因城施策。销售阶段是降税的重点，主要包括土地增值税、增值税两项，非普宅相关标准的取消预计会对土地增值税形成重要影响，预计整体性降低的可能性大，而增值税可能会考虑阶段性降低税率的方式。
对于需求端税收政策的落地，张波称，目前已经有在落地包括个人所得税减免、地方性契税减免的政策，这类政策预计后续还将延续，并且自主权还在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推进“以旧换新”等各类房产置换需求提升，因此进一步调整增值税免征条件、个人所得税免征条件将是个主要方向，同时可能会结合对二手房中介费的收取进行规范性调整。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房地产健康发展离不开供需两侧的平稳发展，这些税收调整带来的直接影响，就是降低了房东和房企的税费成本，对于房屋交易和开发成本降低具有积极的作用。
对于利用专项债支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房，业内认为，该政策是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的重要举措，是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要举措。
5月份举行的“切实做好保交房工作配套政策”说明会上，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，此后提高资金支持比例，总规模达5000亿元。10月份，财政部也表态，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。
据克而瑞统计，目前，已有超过50个城市表态支持国有企业收储，29个城市已落地首批房源征集细则，明确参与征集商品房需满足的条件。但从当前各城市政府收储落地情况看，仍合规适格房源规模小等问题，并且已建成现房尚未出售的商品房仅占库存三成左右，即便全部收储也对当前各城市恢复供求在平衡作用相对有限。
克而瑞认为，在未来地方专项债资金支持下，各城市可以根据自身供求关系特点作相应的调整，比如扩大收储范围，不局限于现房；实现房型面积段、项目区域、价格档次多元化收储等。
同策研究院研究总监宋红卫进一步认为，增加地方政府债务限额6万亿元，打开了政府收储存量土地专项债的增发空间，政府可以收储房企或者其他企业的闲置低效用地或者停建工程，一方面可以加快市场风险的出清，同时，相关企业可以获得适当的现金流，优化企业财务质量，另一方面、政府通过收储土地后，通过规划调整以及相关指标的调整，提升土地的用途与市场需求的匹配度，提高土地的利用效率。
在新增专项债的规模方面，张波提到，这也超出了市场预期，在大大降低地方财政压力的同时，对于市场的调节力度也明显增强。从2018、2019年土储专项债占当年专项债的水平来看，大致在30%左右水平，因此预计本轮也将保持同等比例，这将大大增强各地对于土地侧优化的把控力，更有利于市场的实质性回稳。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，上述两项增量政策传达出中央对于“稳地产”的决心，一方面有望进一步降低居民购房成本、企业税费压力，另一方面也有望加速各地收购存量土地等的工作进度。未来若“稳地产”政策加速落实到位，将有望明显修复市场预期，推动房地产市场止跌回稳。
值得一提的是，业内认为，财政支持允许地方发行政府专项债，也为实现100万套城中村改造货币化安置目标、增强安置居民信心继而加快改造进程提供强有力的资金支持。
在10月17日的财政部等五部委国新办会议上，住建部部长倪虹表示，在前期城中村和危旧房改造基础上，今年将再增加100万套城中村改造，并通过货币化方式安置。为此将提供五方面支持，其中之一即是允许地方发行政府专项债。
克而瑞认为，当前的政策为后续发行地方专项债推动100万套城中村改造货币化安置提供强有力资金支持；而新增的城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，粗略推算这一改造或将带动近1亿平方米住宅销售。
